GAYRİMENKUL VE İNŞAAT HUKUKU

İnşaat Sektörünün pek çok şirketi; bir tarafta konut ve işyeri amacıyla özel inşaatlar yaparken diğer tarafta Devlet için baraj, elektrik üretim tesisi, hastane, okul, yurt, kamu çalışma binaları yaparak kamu hizmetlerine aracı olmaktadır. Türk inşaatçılarının bu deneyimi yurt dışında da beğenilmekte, müteahhitlik hizmetleri olarak ülkemize döviz getirmektedir.

Kısaca “inşaat” olarak adlandırılan bu faaliyetler yazılı sözleşmelerle pek çok hukuk kuralına dayanılarak yapılmakta, taraflar arasında bir sorun çıktığında iş sahibi veya arsa sahibi ile yüklenici müteahhit mahkemeye başvurarak hakkını elde etmeye çalışmaktadır. Tarafların “yapının tamamlanması” ya da “bedelin ödenmesi” şeklindeki temel istekleri bu konudaki hukuk kurallarının bilinmesini gerekmektedir.

Bina söz konusu olsun veya olmasın, kamuyu ya da kişilere ait arazilerdeki yol, meydan, köprü, tünel, petrol veya su kuyusu, hava alanı, liman, su kanalı/bent, baraj ve gölet, maden galerisi, kanalizasyon, havagazı boruları, telefon hattı ve elektrik hat ve tesisleri, duvar, kazı, demiryolu ve ray tesisi, çeşme, anıt, spor kompleksi vs. gibi hususlara ilişkin yapım işleri de inşaat kavramı kapsamında yer alır

İnşaat Hukuku, bir yanda İdare Hukuku ve diğer yanda Özel Hukuk kuralları içeren karma bir disiplindir.

 

İnşaat Hukuku Mevzuatı

İnşaat hukukunu oluşturan temel kuralların önemli bir kısmı “Borçlar Kanunu”nda bulunmaktadır. İnşaat yapımı Borçlar Hukuku anlamında eser yapımı olarak kabul edilerek “Eser Sözleşmesi” başlığı ile 470 ile 486. maddeleri arasında düzenlenmektedir. Yine Borçlar Kanunundaki sözleşmelerle ilgili düzenlemeler ve oluşturulan konutların ve işyerlerinin satışına yönelik satış sözleşmelerini içeren düzenlemeler İnşaat Hukuku içinde incelenmektedir.

Bir yapının inşaatının yapılması için öncelikle imar planlarında o alanın yapılaşmaya uygun olması gereklidir. Bu açıdan imar planlarının ve yapılaşmanın temel ilkeleri “İmar Kanunu” içinde yer almaktadır. Yine yapılaşmanın kurallarını belirleyen “Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği” ile “Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği” ve “Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği” yardımcı mevzuat olarak inşaat hukukunun inceleme alanındadır.

İnşaatın yapım aşamasının sağlamlık ve yapılaşma kurallarına uygunluk açılarından Devlet tarafından denetlenmesi ise “Yapı Denetim Kanunu” ile sağlanmaktadır.

İnşaat yapımıyla ortaya çıkan yapıdaki konut ve işyerlerini tüketici sıfatıyla satın alan kişilerin, konut ve işyerlerini üreten inşaat şirketleri ile pazarlayan satıcılar arasındaki ilişkileri ise “Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun” düzenlemektedir. Bu Kanun da İnşaat Hukukunun inceleme alanına dahildir.

Yapıların insanların yerleşiminden sonra nasıl kurallar içinde yönetileceği ve orada bulunan kimselerin hakları ise “Kat Mülkiyeti Kanunu” ile düzenlenmektedir.

Özellikle kamunun yaptıracağı inşaatlar açısından ise “Devlet İhale Kanunu” ve “Kamu İhale Kanunu”; inşaat yapım işine kimlerin başvurabileceğini, hangi yöntem ile inşaat işinin verileceğini, yapılan değerlendirmenin kriterlerini ortaya koyan ve inşaat hukukunun içinde incelenmesi gereken hukuki kurallardır.

Eser Kavramı Ve Borçlar Hukuku

İnşaat yapımında yer alan tarafların ilişkileri, Borçlar Kanunu’nda 470 ile 486. maddeleri arasında “Eser Sözleşmesi” başlığı altında düzenlenmiştir.

Borçlar Kanunu inşaat sözleşmesini düzenlemediği için, bunun tanımını da yapmış değildir. Borçlar Kanunu, sadece eser sözleşmesiyle ilgili bazı maddelerinde inşaat sözleşmesinden dolaylı olarak bahsetmiştir. İnşaat sözleşmesi, müteahhidin, iş sahibinin ödemeyi borçlandığı bir bedel karşılığında taşınmaz bir yapı eseri meydana getirip, bunu teslim etmeyi borçlandığı sözleşmedir. İnşaat sözleşmesi, niteliği itibariyle bir eser sözleşmesidir. Bu sözleşme ile müteahhit, bir inşa eseri (yapı eseri = inşaat = yapı) meydana getirmeyi borçlanırken, iş sahibi de bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır.

Yeniden meydana getirme veya iyileştirmenin dışında, bir şeyi ortadan kaldırma veya yıkıp yok etme ile ilgili işlem de eser sözleşmesi kapsamında kalır. Eski bir binanın yıkılarak kalıntılarının temizlenmesiyle o arsa yeni bir değer ve yeni bir oluşum kazandığı için bu faaliyet de eser sözleşmesi sisteminde yer almaktadır.